Sblocca Italia,cosa cambia per l’edilizia privata

Arriva qualche semplificazione importante, tra cui quella relativa alla comunicazione degli interventi di manutenzione straordinaria su case e immobili d’impresa. Il promotore dovrà trasmettere all’Amministrazione la CIL «asseverata» con la quale il tecnico attesterà la conformità dell’intervento

 

Numerose le modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) apportate dall’art. 17 del Decreto Sblocca Italia finalizzate alla semplificazione delle procedure, alla riduzione degli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, ma soprattutto al recupero del patrimonio edilizio esistente e alla riduzione del consumo del suolo.

 

Agli interventi di manutenzione straordinaria definiti con l’articolo 3 comma 1 lett. b) del T.U.E. «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici,
sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso» sono stati aggiunti «gli interventi consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione delle opere anche se comportano la variazione del carico urbanistico purché si mantenga l’originaria destinazione d’uso».

 

Con il Decreto Sblocca Italia tali interventi rientrano, quindi, a far parte delle attività di edilizia libera, vengono esonerati dal contributo di costruzione, sono realizzabili con CIL (Comunicazione Inizio Lavori) asseverata anziché con SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e possono comprendere anche la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari e del carico urbanistico. L’intervento non deve modificare la volumetria complessiva degli edifici e dei prospetti, non deve prevedere cambi di destinazione d’uso e non deve coinvolgere le parti strutturali dell’edificio. Importante novità è che la CIL è valida anche ai fini dell’aggiornamento catastale in quanto è l’Amministrazione Comunale che la inoltra tempestivamente all’Agenzia delle Entrate.

 

Viene introdotto con l’articolo 23 ter il concetto di “mutamento d’uso urbanisticamente rilevante”, ovvero un cambio dell’utilizzo dell’immobile rispetto a quello originario, senza opere edilizie, tale da comportare l’assegnazione dell’immobile ad una diversa categoria funzionale tra: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, direzionale, commerciale, rurale. Il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. In tutto il Testo Unico dell’Edilizia la DIA viene sostituita con la SCIA. Anche le varianti a permessi di costruire – che non configurano una variazione essenziale, conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie, attuabili dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore – sono realizzabili mediante SCIA e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista.

 

Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente e la riduzione del consumo del suolo viene definito (art.3 bis del DPR 380/2001) un “nuovo” intervento edilizio: l’Intervento di conservazione. «Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso l’amministrazione comunale può favorire, in alternativa all’espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell’imparzialità e del buon andamento dell’azione amministrativa.

Nelle more dell’attuazione del piano, resta salva la facoltà del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi ad eccezione
della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario». Viene confermata la norma che ammette gli interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica anche in aree industriali dimesse.

 

La richiesta di permesso di costruire, in deroga alle destinazioni d’uso, deve ottenere la deliberazione del Consiglio comunale che ne attesti l’interesse pubblico. Ai fini dell’accelerazione delle procedure, i termini per il rilascio del permesso di costruire vengono raddoppiati, non più per tutti i Comuni oltre i 100mila abitanti, ma solo nei casi di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento. Il “permesso di costruire convenzionato” è possibile rilasciarlo qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte, sotto il controllo del Comune, con una modalità semplificata.

 

La convenzione dovrà specificare gli obblighi del soggetto attuatore: la cessione di aree con l’utilizzo di diritti edificatori, la realizzazione delle opere di urbanizzazione, le caratteristiche morfologiche degli interventi, la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale. L’attuazione degli interventi può avvenire per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti. Per gli interventi di trasformazione urbana complessi, il calcolo del contributo per il rilascio del permesso di costruire è solo in base al costo di costruzione.

 

Le opere di urbanizzazione, invece, sono direttamente messe in carico al privato che ne resterebbe proprietario. Inoltre, nel calcolo degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione, vanno differenziati gli interventi al fine di incentivare, in particolare nelle aree a maggiore densità del costruito, quelli di ristrutturazione edilizia anziché quelli di nuova costruzione (art. 17 co.4 bis «…il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore al 20% rispetto a quello previsto per le nuove costruzioni…»). Viene altresì semplificata la comunicazione degli interventi di manutenzione straordinaria su case e immobili d’impresa (art. 6 co. 2 lett. a ed e-bis).

 

Il promotore dovrà trasmettere  all’Amministrazione la CIL «asseverata » con la quale il tecnico attesterà la conformità dell’intervento agli strumenti urbanistici, l’esclusione dell’intervento sulle parti strutturali e i dati dell’impresa cui si intende affidare i lavori.

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